Astronomie Biologie Chimie Contabilitate Desen Diverse Drept Economie Engleza Filozofie Finante Fizica Franceza Geografie Germana Informatica Istorie Jurnalism Marketing Matematica Medicina Muzica Psihologie Romana Literatura Romana Tehnica

Astronomie Biologie Chimie Contabilitate Desen Diverse   Drept Economie Engleza Filozofie Finante Fizica   Franceza Geografie Germana Informatica Istorie Jurnalism   Marketing Matematica Medicina Muzica Psihologie Romana   Literatura Romana Tehnica

>

a) Servitutea este un drept real imobiliar asupra lucrului altora (jus in re aliena); ele se constituie numai în folosul si respectiv în sarcina unor bunuri imobile prin natura lor.
b) Servitutea presupune existenta a doua imobile, nu neaparat vecine ce apartin la doi proprietari diferiti.
c) Servitutea este un drept accesoriu al fondului caruia îi profita urmând soarta acestuia; ea nu este un drept de sine statator si tocmai datorita caracterului ei nu poate fi înstrainata, urmarita, ipotecata separat ci numai împreuna cu fondul dominant caruia îi profita.
d) Servitutea are caracter perpetuu (consecinta caracterului accesoriu); are aceeasi durata ca si dreptul de proprietate. Perpetuitatea este însa de natura servitutii si nu de esenta ei si va ramâne asa daca partile n-au stabilit altfel.
e) Servitutea este indivizibila însemnând prin aceasta ca servitutea greveaza întregul fond aservit si profita întregului fond dominant. Daca imobilul fiind aservit apartine mai multor coproprietari nu se poate constitui servituti decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Constituirea servitutii în favoarea unui imobil, fond dominant, coproprietate a mai multor persoane se poate însa realiza si cu acordul unuia dintre copartasi întrucât actul de constituire le profita tuturor1.

Clasificarea servitutilor

A. origine si modul de constituire art. 577 din C. civ. le clasifica astfel:
ü Servituti naturale, care se nasc din situatia naturala a fondurilor (servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea de granituire);
ü Servituti legale, constituite expres de lege (servitutea zidului, a santului comun, servitutea de vedere);
ü Servituti stabilite prin fapta omului (prin conventie, uzucapiune si destinatia proprietarului);
Aceasta clasificare pe care Codul Civil o face a fost criticata în doctrina aratându-se ca de fapt servitutile legale includ pe cele naturale si ca primele sunt în fapt limitari ale dreptului de proprietate, ele sunt simple obligatii izvorâte din raporturile de vecinatate 2.

B. obiectul lor:
ü Servituti pozitive, sunt acelea care îndreptatesc pe proprietarul fondului dominant sa faca, în mod direct, acte de folosinta asupra fondului aservit;
ü Servituti negative care impun proprietarului fondului aservit anume restrictii sau limitari în exercitarea dreptului de proprietate;

C. cum sunt stabilite în folosul unei cladiri:
ü Servituti urbane care sunt cele stabilite în folosul unei cladiri;
ü Servituti rurale, care sunt cele stabilite în folosul unui teren;
D. modul de exercitare:
ü Servituti continue, pentru a caror exercitare si existenta nu este nevoie de fapta actuala a omului;
ü Servituti necontinue sunt acelea pentru a caror exercitare si existenta este necesar faptul actual al omului;
E. modul în care se manifesta:
ü Servituti aparente care se recunosc datorita unor semne exterioare;
ü Servituti neaparente a caror existenta nu poate fi cunoscuta din semne sau lucrari exterioare vizibile.
Alte clasificari rezulta din combinarea tuturor servitutilor prezentate pâna aici.

Servitutile naturale
Aceste categorii de servituti sunt simple îngradiri sau limitari normale ale atributelor, de regula a celui de folosinta din continutul juridic al dreptului de proprietate1. Ele sunt reglementate de art. 578 – 585 Cod Civil. Aceste servituti mai pot fi împartite în doua categorii: servituti reciproce sau bilaterale si servituti nereciproce sau unilaterale. Primele sunt acele îngradiri sau limitari legale ale
dreptului de proprietate prevazute de lege în folosul si respectiv sarcina a doua imobile, fiecare fiind în raport cu celalalt în acelasi timp, atât fond dominant, cât si fond aservit si dimpotriva celelalte servituti (nereciproce sau unilaterale) sunt acelea care se stabilesc exclusiv în folosul unuia dintre imobile si în sarcina celuilalt imobil, în asa fel încât unul este numai fond dominant, iar altul numai fond aservit sau dominat.
a) Servitutea de scurgerea apelor naturale este reglementata de art. 578 Cod Civil: „locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg, fireste, din locurile superioare fara ca mâna omului sa fi contribuit la aceasta”. Se are în vedere curgerea fireasca a apelor în cazul imobilelor situate în pante. Proprietarul locului inferior este obligat sa nu faca nimic de natura a stavili apele, iar cel al fondului superior sa nu faca nimic pentru a dirija apele catre locul inferior1. Daca proprietarul fondului inferior efectueaza lucrari ce obstaculeaza scurgea apelor, el poate fi obligat sa respecte servitutea nascuta din situatia locurilor desfiintând lucrarile efectuate2.
b) Servitutea izvoarelor este reglementata în art. 579 – 581 Cod Civil. Potrivit art. 579 Cod Civil: „cel ce are un izvor pe proprietatea sa poate face orice întrebuintare cu dânsul, fara a vatama dreptul ce proprietarul fondului inferior l-a dobândit prin titlu sau prin prescriptie asupra acelui izvor”. De asemenea se interzice proprietarului fondului pe care se afla un izvor ce da apa necesara unei comune sau altei asezari sa faca orice lucrare de natura a-i schimba cursul.
c) Servitutea de îngradire este reglementata de art. 585 Cod Civil: „tot proprietarul îsi poate îngradi proprietatea”. Conform acestui text îngradirea proprietatii ne apare ca fiind o facultate a proprietarului si nu o obligatie. Îngradirea este obligatorie doar pentru proprietatile situate în orase si suburbii (mediul urban) – art. 600 Cod Civil – dar si în acest caz vointa partilor are un rol hotarâtor. Doctrina si practica considera ca dreptul de îngradire nu este o servitute, ci o simpla manifestare a dreptului de proprietate1.
d) Servitutea de granituire reglementata în art.584 Cod Civil: „orice proprietar poate îndatora pe vecinul sau la granituirea proprietatii lipite cu a sa; cheltuielile granituirii se vor face pe jumatate”. Asadar proprietarul poate obliga pe vecinul sau sa procedeze la granituirea proprietatii lipite de a sa. Cheltuielile se suporta în proportie egala2. Daca granituirea nu se va face amiabil, se poate introduce o actiune în granituire pentru determinarea limitelor fondurilor învecinate.

Servitutile legale
a) Servitutea de trecere pe locul vecin care potrivit art. 616 – 619 Cod Civil, consta în dreptul proprietarului locului înfundat de a cere vecinului sau dreptul spre trecere spre calea publica pentru folosirea fondului, cu îndatorirea de a-l despagubi pentru pagubele ce i le-ar produce.
Dreptul ce rezulta din servitutea de trecere este recunoscut indiferent daca este vorba de fond îngradit sau neîngradit, urban sau rural, cladit sau necladit, si indiferent cui ar apartine fondul aservit3.
Este suficient sa se dovedeasca caracterul de loc înfundat al fondului dominant, prin loc întelegându-se, un loc ce este înconjurat de alte proprietati diferite fara ca proprietarul sa aiba iesire la calea publica. În practica judiciara s-a decis ca acest text trebuie sa îsi gaseasca aplicare si în cazurile în care iesirea ar prezenta inconveniente grave sau ar fi periculoasa.
Daca locul respectiv are însa iesire la calea publica pe un drum care, în anumite împrejurari este impracticabil, dar poate deveni practicabil, cu unele amenajari si oarecare cheltuieli, nu se mai considera loc înfundat2.
Daca s-a ajuns la situatia de loc înfundat datorita faptei proprietarului, cum ar fi edificare a unor constructii, în asa fel încât s-a blocat iesirea la drumul public sau vânzarea unei parti din teren cu care ocazie vânzatorul si-a înfundat restul terenului, el numai este îndreptatit sa ceara un drept de trecere pe terenul vecinului3.
În situatia unui teren ce apartine mai multor copartasi cu iesire la calea publica, împartirea terenului, prin formarea de parcele, fara iesire la calea publica, pentru unii din fostii proprietari, nu le da acestora dreptul sa pretinda iesirea la drumul public pe fondul unui alt proprietar strain de coproprietate4.
Se poate constitui servitute de trecere si daca unul sau ambele fonduri sunt proprietate comuna deoarece servitutea este o sarcina ce profita tuturor coproprietarilor fondului aservit.
Dreptul de trecere trebuie sa se exercite pe acolo pe unde se poate realiza cel mai scurt drum la calea publica (art. 617 Cod Civil), însa la alegerea locului de trecere sa se aiba în vedere, sa se produca cea mai putina paguba aceluia pe al carui teren urmeaza sa aiba loc trecerea la calea publica (art. 619 Cod Civil). Deci, daca prin alegerea celui mai scurt drum la calea publica se cauzeaza o paguba mai mare decât pe un drum mai lung, ce ar cauza o paguba mai mica, proprietarul locului de trecere poate pretinde ca locul de trecere sa existe pe drumul mai lung.
Dreptul de a cere vecinului o trecere pentru a iesi la calea publica este un drept imprescriptibil.
Situatia nu este aceeasi pentru dreptul la despagubire al proprietarului pe locul caruia se afla drumul de trecere (art. 619 Cod Civil) care este prescriptibil.
b) Servitutea referitoare la vederea pe proprietatea vecinului. Prin dispozitiile cuprinse în art. 611 – 613 Cod Civil, legiuitorul a stabilit anumite conditii cu privire la construirea de ferestre sau deschideri prin care sa fie cu putinta vederea spre proprietatea vecinului.
Distantele stabilite sunt de 1,90 metri si respectiv 0,60 metri, cum vederea este dreapta (zidul în care s-a practicat deschiderea este paralel cu linia despartitoare) sau piezisa (zidul este perpendicular pe linia despartitoare) si se calculeaza de la zid pâna la linia despartitoare a celor doua proprietati si nu pâna la casa vecinului. Distanta de 0,60 metri este folosita atunci când este vorba de ferestre, balcoane, terase, etc, oblice adica deschise în planuri, formând un unghi drept cu linia despartitoare.
Spre deosebire de textul corespunzator, din Codul civil francez art. 612 Cod Civil Român se refera numai la vedere nu si la deschideri pentru aer si lumina2. S-a pus deseori problema daca se pot deschide ferestre de lumina nu de vedere, adica ferestre opace, dar prin care trece lumina ?
Practica judiciara3 a statuat ca deschiderile pentru aer si lumina se pot practica la orice înaltime, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de proprietate si nu sunt de natura sa aduca nici un prejudiciu proprietarului fondului vecin.
Asadar, sunt doua probleme diferite. Una este posibilitatea constituirii unei ferestre de lumina opace nu de vedere, care constituie un act de folosinta normala a dreptului de proprietate, si alta este aceea daca prin folosirea prelungita a unei asemenea ferestre se poate ajunge crearea unei servituti de vedere pe cale de prescriptie împotriva proprietarului locului vecin. O asemenea servitute de lumina nu s-ar putea dobândi decât daca proprietarul care construieste fereastra întovaraseste actul sau de folosinta, de lucrari vizibile si aparente executate chiar pe locul sau si care sa evidentieze începutul unei adevarate posesii fata de locul vecin, susceptibila de a servi drept fundament unei prescriptii1.
c) S

ervitutile referitoare la plantatii si constructii prevad faptul ca proprietarul unui teren nu are dreptul de a planta ori construi pe terenul sau pâna la limita lui extrema, adica pâna la linia despartitoare dintre el si terenul vecin
Art. 607 Cod Civil dispune ca proprietarul unui teren se poate apropria cu plantatiile lui de terenul vecin daca respecta distanta fata de linia despartitoare a celor proprietati prevazuta prin regulamente particulare ori prin obiceiuri constante si recunoscute, iar în lipsa acestora daca se respecta distanta de 2 metri pentru arborii înalti si de 0,5 metri pentru celelalte plantatii sub sanctiunea ca în caz contrar proprietarul locului vecin sa poata cere scoaterea plantatiilor puse la o distanta mai mica2.
De asemenea proprietarul locului vecin poate obliga pe proprietarul locului pe care se afla arborii, sa taie crengile acestor arbori care s-au întins deasupra locului care este proprietatea sa si are dreptul de a taia el însusi radacinile acestor arbori atunci când ele s-au întins pe pamântul sau (art. 608, alin. 2-3 Cod Civil).
Distantele prevazute de lege se vor masura de la inima arborelui, iar nu de la suprafata lui exterioara si pâna la linia despartitoare între cele doua proprietati vecine, caci astfel distantele ce au putut fi respectate în momentul sadirii arborilor s-ar gasi mai târziu, micsorate prin aceea ca, prin crestere, trunchiul arborilor s-a îngrosat, s-a marit.
Arborii ce se afla în gardul comun sunt comuni ca si gardul si fiecare din ambii proprietari este în drept a cere sa-i taie.
Cei doi proprietari pot conveni ca distanta la care se fac plantatiile sa fie mai mica decât cea prevazuta de lege conventie care poate fi expresa dar si tacita, achiesarea putând sa rezulte din neopunerea la efectuarea plantatiilor si atitudinea pozitiva îndelungata a celui care putea cere desfiintarea lor1.
Obligatia de a respecta distanta plantatiilor dispare când proprietarului fondului a obtinut servitutea de a avea plantatii la distanta mai mica, servitute care fiind continua si aparenta poate fi dobândita prin uzucapiune2.
În ce priveste pomii fructiferi urmeaza sa se aiba în vedere si Legea nr. 11/1974 a pomiculturii (a se vedea si actiunea în granituire).
Constructiile care se pot ridica pe un teren cum ar fi un put, o fierarie, un cuptor sau o soba, un ocol de vite, o magazie de sare sau de substante explozibile nu pot fi executate decât daca se lasa de linia despartitoare dintre cele doua locuri vecine distanta prescrisa de regulamente si de legile în vigoare sau daca se fac lucrari speciale prescrise de aceste regulamente si legi în scopul de a nu aduce vatamare vecinului (art. 619 Cod Civil).
În acest sens se vor respecta dispozitiile Legii nr. 50/1991 privind autorizatiile pentru constructii si stimularea construirii locuintelor si Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar.
Art. 610 Cod Civil nu prevede vreo distanta la care sa se poata construi în lipsa de regulamente sau obicei al locului. De aceea ramâne instantei rolul de a stabili daca prin construire s-au produs vatamari vecinului sau daca ea s-a efectuat facându-se lucrarile necesare pentru a nu a aduce vatamari.
d) Servitutea privind picatura stresinilor prevazuta de art. 615 Cod Civil, este o obligatie impusa celui care construieste o casa de a-si face streasina în asa fel încât apele rezultate din ploi sa se scurga pe terenul sau sau în strada si nu pe terenul vecinului.
e) Odata apa de ploaie cazuta pe fond, conform art, 615, aceasta apa poate fi lasata sa se scurga pe fondul inferior în mod natural, deoarece vecinul este supus la servitutea de scurgere conform art. 578.
Însa nici aceasta obligatie relativa la picatura stresinilor nu este în fapt o adevarata servitute. Ea se poate învinge prin servitutea contrarie, adica prin dreptul dobândit de proprietar de a lasa sa se scurga pe stresine fondul vecin si acest drept poate fi dobândit prin titlu, prescriptie sau destinatia proprietarului.
Toate aceste servituti legale sunt considerate ca fiind îngradiri legale de interes privat. Alaturi de acestea întâlnim foarte adesea îngradiri legale de interes public1.

Acestea sunt numeroase si le vom aminti în continuare:
i. Îngradiri în interes edilitar si de estetica urbana. Legea 50/1991 stabileste îngradiri pentru constructiile civile, industriale, agricole sau de orice alta natura privind alinierea, înaltimea si respectarea planului de sistematizare. Aceste constructii se vor realiza numai cu respectarea autorizatiei de construire si a reglementarilor privind proiectarea si executarea constructiilor si în acelasi timp autorizatiile de construire se elibereaza cu respectarea dispozitiilor de urbanism pe baza certificatului de urbanism si amenajare a teritoriului, a planului de amplasare a constructiilor, a avizelor legale, precum si a celorlalte documente ce se anexeaza la cerere pentru eliberarea autorizatiei de construire. Si Legea 18/1991 stabileste restrictii privind amplasarea constructiilor în art. 70.
ii. Îngradiri în interes de salubritate si sanatate publica cum sunt obligatiile care rezulta din planul de amenajare a teritoriului, planului urbanistic general, zonal, cel de detaliu si a reglementarilsor de urbanism, inclusiv obligatiile cu privire la igiena constructiilor la canalizare si protectia mediului înconjurator.
iii. Îngradiri în interes cultural, istoric si arhitectural. Art. 7 din Legea 50/1991 stabileste ca pentru autorizarea constructiilor în zonele asupra carora s-a instituit un anumit regim de protectie prevazut în documentatiile de urbanism aprobate se va proceda astfel:
ü În rezervatiile istorice si de arhitectura stabilite conform legii si în cazul lucrarilor care modifica monumentele de orice natura, solicitantul va obtine avizul Comisiei Nationale pentru protectia monumentelor, ansamblurilor si solurilor sau al Departamentului pentru urbanism si amenajarea teritoriului;
ü În parcurile nationale si rezervatiile naturale, solicitantul va obtine avizul organelor competente. Potrivit art. 95 din Legea 18/1991, monumentele istorice, vestigiile si obiectele arheologice, tezaurele care se vor descoperi la fata solului sau în subsol sunt sub protectia legii. Proprietarii si detinatorii terenurilor sunt obligati sa asigure integritatea acestora, sa sesizeze organele de stat si sa permita efectuarea lucrarilor de cercetare si conservare. Pentru pagubele suferite se vor acorda despagubiri.
iv. Îngradiri în interes economic general sau interes fiscal:
ü Legea fondului funciar stabileste unele obligatii în scopul de a asigura cultivarea terenurilor si protectia solului (art. 9);
ü Folosirea terenurilor pentru protectia agricola si silvica inclusiv stabilirea si schimbarea categoriei de folosinta a terenurilor arabile, precum si obligatiile pentru ameliorarea terenurilor, sunt supuse unor îngradiri (art. 56 – 68);
ü Legea 18/1991 prevede si unele obligatii privind folosirea temporara si definitiva a terenurilor în alte scopuri decât productia agricola si silvica (art. 69-82);
ü Autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare, pentru lucrari de interes general, cu obligatia de a despagubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau constructiilor si pentru alte daune imputabile autoritatii;
ü Îngradiri aduse proprietatii care rezulta din regimul juridic al producerii, transportului si folosirii energiei or din regimul juridic al apelor.
Legea 18/1991 prevede în art. 18 ca liniile de telecomunicatii si cele de transport si distribuire a energiei electrice, conductele de transport pentru alimentare cu apa, canalizare, produse petroliere, gaze, precum si instalatii similare se vor grupa si amplasa de-a lungul cailor de comunicatii (sosele, cai ferate), a digurilor, canalelor de irigatie si de desecari si a altor limite de teritoriu, în asa fel încât sa nu se stânjeneasca executarea lucrarilor agricole.
Exista îngradiri care rezulta si din regimul juridic al activitatilor de telecomunicatii si anume cele care potrivit Legii telecomunicatiilor nr. 64 din 22 iulie 1976, art. 16, titularii de licenta care intentioneaza sa intre pe orice fel de proprietate pentru instalarea sau întretinerea liniilor de transmisie si a punctelor terminale, vor conveni în scris cu proprietarul sau detinatorului toate detaliile necesare, inclusiv locul metodele de lucru ce urmeaza a fi folosite si durata de timp în care proprietarul nu poate efectua lucrari ce ar afecta accesul si buna întretinere a instalatiilor de telecomunicatii sau care ar necesita mutarea acestora. În lipsa acordului titularul de licenta va face o notificare proprietarului în care se va arata activitatile ce se vor desfasura si locul lor, care poate fi contestata la autoritatea de reglementare a activitatilor de telecomunicatii, care este Ministerul Comunicatiilor (art. 17 si 5). Împotriva deciziei data la contestare partea nemultumita se poate adresa instantei contenciosului administrativ potrivit art. 17 din Legea 29/1990. În lipsa acordului proprietarilor sau locatarilor, lucrarile se pot efectua în temeiul unei hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, iar în caz de urgenta în baza unei ordonante presedintiale (art. 18).
Tot astfel, exista îngradirile care rezulta din regimul juridic al sistemului national de transport al petrolului prevazut de Legea petrolului nr. 134 din 29 decembrie 1995 si din regimul juridic al perimetrelor de explorare – exploatare a resurselor de petrol si cel al zonelor de siguranta al acestora prevazuta de aceeasi lege.
Îngradiri aduse proprietatii care rezulta din regimul juridic de monopol pentru anumite activitati, de exemplu privind producerea, preluarea si comercializarea tutunului.
v. Îngradiri în interes de aparare a tarii, de exemplu crearea unor zone militare, ori pentru protectia aeroporturilor, porturilor, or alte obiective economice sau de interes general,
vi. Servitutile aeronautice (decretul nr. 95 din 7 martie 1979); sunt oprite amplasarile de lucrari, constructii sau instalatii în aproprierea locurilor de decolare – aterizare care pot periclita siguranta zborurilor. Interdictia exista si în aproprierea statiilor de protectie, a navigatiei aeriene.
vii. Alte îngradiri în interes de utilitate publica:
ü Privind cararea pe marginea apelor navigabile;
ü Constructiile trebuie sa respecte o distanta minima de calea ferata;
ü Îngradiri care rezulta din regimul juridic al padurilor;
ü Îngradiri care rezulta din regimul juridic al apelor;
ü Îngradiri care rezulta din regimul juridic al construirii drumurilor.
viii. Îngradiri privind unele bunuri mobile care pe de o parte nu pot fi vândute liber de particulari ori nu pot fi folosite decât în anumite conditii:
ü Medicamentele si substantele toxice;
ü Stupefiantele;
ü Armele si munitiile;
ü Bunurile din fondurile arhivistic;
ü Bunurile din patrimoniul cultural – national